Mantenimiento de un piso con alta rotación: qué falla y cada cuánto

Una vivienda ocupada por personas distintas cada pocos días no se desgasta como una vivienda familiar: se desgasta más rápido y en puntos concretos. Y la avería tiene un coste doble, porque además de la reparación hay una estancia afectada. Por eso el mantenimiento preventivo, que en una casa normal es opcional, aquí es rentable de forma directa.

1Lo que falla primero#

Por orden de frecuencia real en viviendas de uso intensivo:

1. Grifería y flexos. Aireadores atascados por cal, monomandos que empiezan a gotear, flexibles de ducha que pierden por la conexión.
2. Cerraduras y bombines. Uso constante, llaves forzadas, cajas de llaves. Es la avería que deja gente en la calle, y por eso la más crítica.
3. Mecanismos eléctricos. Interruptores flojos y enchufes con clavijas mal insertadas por cargadores de todo tipo.
4. Persianas y estores. Cintas y cadenas manipuladas sin cuidado, topes desajustados.
5. Silicona y juntas de baño. Se ensucian y se despegan mucho antes que en uso normal, y son la puerta de entrada a filtraciones al piso inferior.
6. Electrodomésticos con filtro. Lavadora, lavavajillas, campana y secadora: filtros saturados y desagües lentos.
7. Aire acondicionado. Filtros y bandeja de condensados; el goteo interior es casi siempre suciedad, no gas.

2Revisión rápida entre estancias#

Una lista de cinco minutos que hace la persona de limpieza y evita la mayoría de los avisos:

• Abrir todos los grifos y comprobar caudal y que no gotean al cerrar.
• Tirar de la cisterna y confirmar que corta.
• Comprobar que todas las llaves de la vivienda abren y cierran sin forzar.
• Probar mando del aire y que el split no gotea.
• Subir y bajar cada persiana o estor por completo.
• Encender todas las luces, incluidas las de armario y espejo.
• Revisar que los desagües de ducha y lavabo evacúan sin encharcarse.
• Comprobar que no hay olor a desagüe en sifones poco usados.

Cualquier fallo detectado aquí se resuelve entre estancias; el mismo fallo detectado por un huésped se resuelve de urgencia.

3Calendario estacional#

Cada mes: limpieza de filtros de aire acondicionado, revisión de silicona de ducha, comprobación de aireadores de grifo, prueba de detector de humo si existe.

Cada trimestre: limpieza de sifones y desagües, lubricación de cerraduras con producto adecuado (no aceite pesado), revisión de bisagras y ajustes de puertas, comprobación de fijaciones de estanterías y cabeceros, filtros de lavadora y lavavajillas.

Antes de temporada alta de calor: revisión completa de climatización, incluida bandeja y desagüe de condensados, y comprobación de que la unidad exterior tiene el paso de aire libre.

Antes de temporada de frío: purga de radiadores si hay calefacción de agua, revisión de la caldera según el mantenimiento que corresponda a su tipo y comprobación de burletes de ventanas.

Anual: revisión del cuadro eléctrico y prueba del diferencial, comprobación de la instalación de agua y de latiguillos de electrodomésticos, y revisión de la carpintería exterior y sus juntas.

4Qué conviene tener guardado en la vivienda#

Un pequeño repuesto reduce mucho el tiempo de resolución: aireadores de grifo, flexo de ducha completo, juegos de bombillas iguales a las instaladas, silicona sanitaria, cinta de persiana del ancho correcto, mecanismos de recambio del mismo modelo, filtros de aire y una copia identificada de todas las llaves. Es material barato cuya ausencia convierte una intervención de veinte minutos en dos visitas.

5Dos cosas que no se deben improvisar#

Seguridad eléctrica. El Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión establece requisitos de protección de las instalaciones, incluidos los relativos a la protección diferencial y a las condiciones específicas de los cuartos de baño. En una vivienda con rotación de ocupantes desconocidos, la protección diferencial funcionando y la tierra correcta no son mejora: son mínimo.

Gas y combustión. Los aparatos de gas están sujetos a inspecciones y revisiones periódicas según la normativa de instalaciones de gas. No es un mantenimiento que se pueda aplazar por temporada.

Si quieres montar un plan de mantenimiento para una o varias viviendas, en Barcelona Manitas 24 respondemos las solicitudes en 24 horas y normalmente el mismo día. Con el número de viviendas, los aparatos instalados y la temporada de mayor ocupación se puede plantear un calendario realista.