Fuga del vecino de arriba: quién paga la reparación y el arreglo

La primera pregunta que se hacen la mayoría de afectados por una filtración del piso de arriba no es "cómo se repara" sino "quién lo paga". Y la respuesta no depende de quién sufre el daño visible, sino de dónde está el origen del agua. Si la mancha está apareciendo ahora, la guía de diagnóstico ayuda a localizar el punto de fuga antes de entrar en la parte administrativa.

1Elementos comunes vs privativos: la distinción que lo decide todo#

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) reparte responsabilidades según la naturaleza de la instalación que falla. Las bajantes generales, las columnas de fontanería que discurren por dentro de la estructura para servir a varios pisos y la cubierta del edificio son elementos comunes: su reparación la paga la comunidad de propietarios, no el vecino de arriba a título individual. En cambio, una derivación de agua dentro de su vivienda —un latiguillo de lavadora, una válvula de un radiador, una junta de grifo, la instalación interior de su baño— es un elemento privativo: la responsabilidad es del propietario de ese piso, y su seguro de hogar (cobertura de responsabilidad civil) es quien normalmente cubre el daño causado al vecino de abajo.

El matiz que genera más disputas es la bajante que pasa embutida en un tabique del piso de arriba pero sirve a todo el edificio: sigue siendo elemento común aunque físicamente esté "dentro" de esa vivienda, porque su función es colectiva.

2El papel real de los seguros#

Casi todos los seguros de hogar en España incluyen cobertura de daños por agua y de responsabilidad civil frente a terceros. En la práctica, cuando hay dos seguros implicados (el del vecino que causa el daño y el del afectado), las aseguradoras suelen resolverlo mediante el Convenio CASA o acuerdos similares entre compañías, sin necesidad de que los vecinos discutan personalmente el reparto. Esto agiliza mucho el proceso si ambas partes avisan a su respectiva aseguradora cuanto antes, en vez de intentar arreglarlo de forma informal entre ellos y llamar al seguro solo si algo sale mal.

3El perito: qué hace y por qué su informe pesa tanto#

Cuando el origen no es evidente a simple vista, la aseguradora suele enviar un perito para determinar la causa técnica del daño. Ese informe es la pieza que decide si paga un seguro, el otro, o si se deriva a la comunidad. Es recomendable no reparar nada en la vivienda afectada antes de que el perito visite, ni la del vecino de arriba antes de localizar el origen exacto, porque tapar la fuga sin documentarla dificulta después demostrar la causa.

4Plazos y errores que arruinan una reclamación#

Las pólizas de hogar suelen exigir comunicar el siniestro en un plazo breve, habitualmente entre 7 y 14 días desde que se detecta, aunque cada póliza tiene el suyo. Retrasar el aviso, o reparar el daño estético antes de que la aseguradora lo valore, son las dos causas más frecuentes de que una reclamación se rechace o se reduzca. También conviene fotografiar el daño nada más aparecer y conservar cualquier comunicación con el vecino o el administrador de fincas, porque sirve como prueba de la fecha de origen si el caso se alarga.

Si el vecino de arriba se niega a colaborar o no tiene seguro, la vía es reclamar a través del administrador de fincas o, en última instancia, judicialmente por responsabilidad extracontractual, pero es un proceso largo comparado con la vía aseguradora estándar.

5Antes de decidir#

Antes de pedir presupuesto de reparación, conviene saber si el origen es común o privativo, porque eso determina quién debe encargar y pagar la obra, no solo quién la sufre. Confundir esto lleva a menudo a que un propietario pague de su bolsillo una reparación que correspondía a la comunidad.

¿Necesitas reparar los daños mientras se resuelve el papeleo del seguro? Puedes pedir presupuesto.